내년초까지 다운타운 신규사무실이 33 % 이상 늘어나면서 임대료 하락, 재산가치 하락까지 겹쳐 도시 재정에도 ‘큰 분화구’가 생길 것이다
블룸버그 뉴스케빈 올랜드2020 년 4 월 21 일
외부에서 보면 대략 다이아몬드 모양의 넥센 타워는 캘거리의 스카이 라인에서 가장 잘 알려진 특징 중 하나입니다. 그런데 내부는 불모지로 변한듯 37 층 모두가 텅텅 비어 있다.
전 세계 주요 도시의 상가소유주둘이 코로나 바이러스의 공격을 받고 있다. 캘거리의 경우 에너지가격 폭락에 도심 사무실공간이 텅텅비고 있어 삼중고로 신음하고 있다. 내년 초까지 사무실 공간의 20 % 이상이 비어 있게되는데 기존 도심 상가의 3분의 1에 해당하는 신규 물량이 쏟아지게 되어있어 임대료와 재산 가치 하락 및 지방 정부 재정의“큰 분화구”가 생길 것으로 예측되고있다.
지난 10 년간 에너지 붐이 일어 났을 때 다운타운 공간을 확보하기가 거의 불가능했다. 캘거리는 캐나다 서부 지역에 본사가 많은 번성하는 도시의 번창 한 도시였다. 당시의 타이트한 시장과 2008 년 금융 위기로부터의 석유 시장의 빠른 반등으로 시내 사무실 공간이 수백만 평방 피트로 확장 된 개발의 물결이 일었다.
이제 갑자기 유례없는 사무실 공급 과잉에 빠지게 되었다 .Altus Group Ltd의 데이터에 따르면, 고품질 사무실 공간을위한 순 임대료 (집주인이받는 것)는 평방 피트 당 $ 15 (약 $ 10.60) 미만으로 떨어졌다. Altus의 데이터 운영 담당 부사장 인 Ray Wong은 북미에서 가장 어려운 사무실 시장 중 하나라고 말한다.
중국의 CNOOC Ltd.가 도시의 직원 감소를 새로운 위치로 옮긴 후 최대 규모 인 4 만 개의 건물이 이미 완전히 비어 있다. 그리고 3 년 전에 개장 한 2 타워 Brookfield Place 개발과 같은 새로운 건물은 여전히 시장에 흡수되고 있다.
Avison Young의 캘거리 전무 이사 인 Todd Throndson은 사무실 시장은 공실률이 크게 상승 할 것으로 예상하고 있다.
캐나다의 석유 회사는 2014 년에 시작된 장기적인 낮은 가격으로 인해 엄청난 타격을 입었다. 업계는 비용이 많이 드는 오일 샌드에 의존하고 있으며 최근 몇 년 동안이 회사들은 본사 직원을 정리하여 비용을 절감하고 더 싼 미국 셰일 생산과 경쟁해야 한다.
업계는 또한 파이프 라인 용량 부족으로 인해 원유를 미국 정유 공장에 공급하기가 어려워 현지 유가를 감안하며 생산축소에 나서고 있다.
모두가 익숙한 말이 그동안 캘거리에 있었다 : 붐, 버스트, 붐.
CoStar의 캐나다 시장 분석 담당 이사 인 Roelof Van Dijk는 “캘거리는 모두 붐, 버스트, 붐에 익숙해 져있었다. 그러나 지금은 아! 옛날이요 노래같다.” 그의 회사는 내년 1 분기까지 도시의 다운타운 신규 오피스 가용성이 33.1 %나 늘어나 휴스턴과 달라스와 같은 다른 에너지 중심 도시의 공석을 초과하는 것으로 보인다” 고 말했다.
“자산평가 가치가 급락하고 이에따라 이들 업체들이 부담하던 세수도 크게 떨어질 것다. 캘거리 도시 재정에 큰 분화구가 생기고 있다”라고 Van Dijk는 덧붙였다.
이 위기는 이미 작년에 상업용 부동산 포트폴리오의 일부를 채권자 보호에 넣은 부동산 개발자 전략 그룹의 주요 피해자를 주장했습니다. 이 회사는 2014 년 중반 이래 575,000 평방 피트에 달하는 78 명의 임차인이 살아남지 못하거나 임대 공간을 버렸다고 말했다.
실업 상승
위기는 도시 전체에 파급되어 사업주와 주민 모두에게 타격을 입혔다. 다운타운 부동산 가치의 하락은 2015 년에서 2018 년까지 약 2 억 5 천만 달러의 재산세를 다른 비거주 재산으로 전환함으로써 다른 사업체에 피해를 입혔다. 회사의 부담을 덜어주기 위해 주정부는 작년에 주택 재산세를 인상했습니다.
이러한 세금인상은 어려운 시기에 오고 있는데, 이미 많은 사람들이 석유 침체기 동안 실직했다. 캘거리의 실업률은 지난달 8.6 %였으며, 더 급증 할 것으로 예상된다.
실업율은 석유가의 충격적인 붕괴 이후 몇 달 안에 악화 될 것으로 보인다. 오일 샌드가 생산 한 벤치 마크 등급 인 Western Canadian Select는 이번 달 배럴당 4 달러 미만으로 거래되었으며, 캘거리의 석유 회사가 수익성을 유지하는 데 필요한 수준보다 훨씬 낮았다. 케니는 업계가 18 개월 이상 가격하락을 예축하고 있는데 이는 더 많은 일자리와 빈 사무실공간을 의미하게 된다.
Throndson은 건물주인과 임차인이 위기 상황을 극복하기 위해 협력해야한다고 말했다. 이미 임차인이 임대료를 한동안 건너 뛰면서 운영 비용과 세금 만 지불하고 있는 한 임대인에 대해 알고 있다. 또 다른 한 사람은 위기 초기에 은행가들에게 가서 그해 남은 기간 동안 빚에 대한 이자 비용 만 지불하는 계약을 체결했다고 말했다.
장기적으로 사무실 시장을 구하기 위해서는 캘거리가 기술 회사의 유입이든 국가 파이프 라인에 대한 연방 정부의 약속으로 인한 석유 산업의 반등이든 경제 과정에서 약간의 변화가 필요할 것이라고 Throndson은 말했다.
CoStar의 Van Dijk에게는 경제 다변화가 중요하다. 많은 석유 시장 분석가들은 10 ~ 20 년 후에 수요가 정점에 도달 할 것으로 전망하고 있으며, 생산, 처리 및 시장 출시 비용이 더 비싼 캐나다 석유는 그 환경에서 잘 적응할 수 없을 것이라고 말했다.
Van Dijk는 “문제는 ‘이 산업이 경제를 주도하고 싶은 산업인가?’입니다. “길을 따라 10 년, 20 년, 50 년 중 어느 것이 던지, 결국 그레이비 트레인이 말라 갈 것입니다.”고 말했다.
