세입자들이 지불을 중단하고 사무실을 축소하면서 상업용 부동산 소유주들이 전대미문의 위기를 맞고 있다.
15조 달러 규모의 미국 상업용 부동산 시장의 난기류는 고군분투하는 건물주들은 물론 금융시스템에 까지 위협하고 있다.
코로나 바이러스로 호텔, 소매점, 사무실이 마비되는 기간이 길어질수록 부동산 소유주들은 담보 대출금을 갚기 어려워져 광범위한 하락세, 채무 불이행, 궁극적인 압류의 망령이 높아지고 있다.
JC 페니, 네이만 마커스, 피어1이 파산신청서를 냈고, 소매업 부동산은 뚜렷한 대체계획이 없이 주요 세입자를 잃고 있고, 호텔은 50% 이하의 객실 점유율을 기록하고 있다.
위기가 발생한 지 7개월이 지난 지금, 의회와 연방준비제도이사회(FRB)에 대한 산업계의 구제 요청은 헛수고였다. 국회의원들은 기업뿐 아니라 개인들을 위한 경제 구제책의 가장 기본적인 내용을 두고도 갈등을 빚고 있으며, 제 코가 석자인 연방준비제도(Fed)는 더 많은 위험에 노출되어있는 상업부동산 시장이 스스로 자립경생할 것을 바라고 있을 뿐이다.
“도널드 트럼프 대통령이 상업용 부동산으로 재산을 모았기 때문에 정부가 부동산업계에 상당한 지원이나 안정책을 주는 것이 ‘대통령 친구들에게 주는 혜택”으로 비춰질 수 있다는 것도 정책입안자들에부정적 영향을 줄 수있다.
중요한 문제는 상업용 부동산의 하락이 얼마나 지속될지 아무도 모른다는 것이다. 비즈니스 여행이 적어도 1년 이상 회복되지 않을 것으로 예상되어 호텔들은 그야말로 망치로 두들겨 맞는 꼴이 되고 있다. 많은 회사들이 집에서 일하는 방식이 표준이 되면서 사무실 수요가 서서히 줄고 있지만 당장 피부로 못느끼고 있는 경우도 많다.
부실대출이 고새 경영자에게 전가돼 결제 계획을 협상하는 ‘특별관리’에 들어가 유가증권으로 포장된 시중대출은 3월부터 꾸준히 늘고 있다.
그리고 코로나 바이러스가 한동안 수익을 계속 감소시킬 것이 분명해졌음에도 불구하고 현재 의회에서 통과된 구제 조치의 일부 덕분에 지불을 일괄 처리할 수 있었던 부동산 소유주들 조차도 이제 냉넘함 현실을 깨닫기 시작하고 있다.
임대료를 지불하는 세입자의 손실은 쇼핑 센터에서 아파트 건물까지 자산가치의 감소와 궁극적으로는 모든 압류를 야기할 수 있다. 그러나 광범위한 경기 침체로 인해 피해를 입을 사람들은 부유한 투자자들의 주머니만은 아니다. 공적연금의 87%, 민간 연기금의 73%가 부동산에 투자를 하고 있다
바이러스로 인한 불확실성으로 인해 건물에 대한 미래 수익 흐름을 명확하게 예측할 수 없게 되면서 대출 구제를 모색하거나 재융자를 시도하는 건물 소유주들을 상대해야 하는 금융권 관계자들도 곤경에 처해 있다.
“모든 대출자들은 금융의 형태와 상관없이 도움을 주려고 노력하고 있지만 조만간 그 대출자는 고객을 필요로 합니다,”라고 Flood는 말했다.
담보대출이 투자자에게 팔린 채권으로 형태가 바뀐 뒤 담보대출금 상환으로 갚는 증권시장에 이미 피해가 나타나고 있다.
시중 담보부 증권으로 묶인 대출금 5건 중 1건은 특별 관리 감시 목록에 올라 있다. 대출 서비스 제공자들 다시 말해 주택담보대출을 회수하여 투자자에게 이를 제공하는 회사들 은 소매 몰에서 주요 세입자인 앵크 테넌트가 갑자기 문을 닫아버리는 것과 같은 큰 불안 요인을 안고 있는 것이다.
소매 부동산 업계의 타격은 다른 분야보다 훨씬 더 심각한데도 시장이 어떻게 될 지 예측을 하기조차 어려운 것이 현실이다. 로비스트들이 정책 입안자들에게 긴급성을 전달하기 위해 고군분투하지만 구체적으로 설명하기도 어렵다.
