예측할 수 없는 대유행 속에서 주택 시장에 대한 예측도 ‘붐이 계속된다”에서 부터 “40년만의 대폭락 올 수있다”까지 엇갈리고 있다.
올해는 경제, 특히 주택 시장에 대해 예측하기에 가장 힘든 한 해가 될 수 있는 것은 당연하다.
지난해 수십 년 만에 최악의 경기 침체 속에서, 이상하게도 많은 다른 나라의 주택 시장과 함께 많은 캐나다 도시들의 주택 매매와 가격이 치솟았다. 캐나다의 평균 집값은 지난 1년 동안 13.8% 올랐고, 미국은 14.6% 올랐다.
올해 캐나다 주택 시장에 대한 연말 예측은 양극단을 치닫고 있다. 도처에 널려 있는 것은 당연하다. 급격한 가격 상승과 주택 부족에 대한 예측에서부터 시장 붕괴에 대한 경고까지, 갖가지 예측이 난무하고 있어 무엇을 믿어야 할지 어리둥절하게 만들고 있다.
일반적으로 말해서, 긍정과 부정 두 종류의 예측이 있다. 낮은 주택담보대출 금리와 주택공급 부족으로 인해 올해 주택난이 내년까지 지속될 것으로 보는 이들과 주택담보대출 연체 증가와 정부소득 지원 중단으로 부동산 매매가 어려움을 겪을 것이라고 주장하는 이들도 있다.
놀랄 것도 없이, 부동산 관련 단체들이 부동산 붐이 지속한다는 열차에 타고 있다. 지역 부동산 위원회들의 상위 그룹인 캐나다 부동산 협회는 올해 온타리오 부동산 가격이 16.3% 상승으로 선두를 달리고 퀘벡이 13.6%로 뒤를 이으며 전체적으로 평균 9.1% 오를 것으로 예측하고 있다.
CREA는 12월 중순 발표한 전망에서 “현재의 동향과 주택시장 펀더멘털 전망은 물가가 계속 오르거나 모든 지역에서 안정세를 유지하면서 2021년까지 비교적 양호한 활동을 유지할 것임을 시사한다”고 밝혔다.
CREA는 캐나다 은행의 대출자에 대한 스트레스 테스트 비율을 포함하여 주택담보대출 금리 하락을 인용했다. 게다가, 최근 몇 년간 캐나다로의 기록적인 이민 수준은 주택 수요를 증가시켜 대유행이 일단 종식되면 집값 상승 현상이 계속될 것으로 예상했다.
‘공급 충격’이 시장을 강타할 수도
그러나 현재 국경 폐쇄가 시행되고 있는 가운데 캐나다로의 이민은 역사상 최저 수준이며, 온타리오와 브리티시 컬럼비아를 포함한 몇몇 주에서는 1946년 이후 첫 인구 감소를 기록하고 있다. 인구감소야 말로 2021년에 주택 가격의 하락을 요구하는 한 요인이 된다.
투자 리서치 그룹 베리타스는 이번 달 전망에서 캐나다의 주택 시장에 두 가지 “공급 충격”이 있을 가능성이 있다고 말했는데, 이 충격은 새로운 시장에 많은 리스팅을 쏟아 붓고 가격을 하락시킬 수 있다.
첫 번째는 올해 대도시에서 두 자릿수 격감을 보인 임대시장에서 나온 것이다. COVID-19 대유행 속에서 저소득 직업의 임대인들은 사업 중단에 따른 해고로영향을 가장 많이 받았으며, 그 결과 많은 주요 도시의 임대 시장이 수직하락했다. 베리타스는 투자자 고객을 대상으로 한 조사에서 점점 더 많은 투자자들이 임대아파트 매각을 계획하고 있다는 징후를 발견했다.
또 다른 “공급 충격”은 주택담보대출 연기 프로그램이 곧 끝난다는 것이다. 캐나다 모기지 및 주택공사에 따르면, 캐나다 주택담보대출자 중 무려 16%가 2020년에 6개월간의 지불 연기 혜택을 받았는데, 이는 주요 대출기관들이 대유행의 첫 파고를 막기 위해 마련한 프로그램의 결과이다.
베리타스는 주택담보대출이 연기 혜택이 끝나는 경우, 임차인의 비율이 5%, 10%, 15%가 되었을 때 세 가지 시나리오를 검토했다. 다른 요인을 제외하면 밴쿠버에서 10-17%, 토론토에서 15-26% 하락하는 등 캐나다 전역에서 부동산 가격이 4%에서 11%로 떨어질 것으로 베리타스는 전망했다.
단독주택은 콘도, 소도시들은 큰 도시보다 낫다.
RBC만이 캐나다가 잠재적으로 역사적인 주택 수정에 직면할 것이라고 말하는 것은 아니다. 무디스도 올가을, 비록 지역적인 차이가 크지만, 집값이 하락할 것이라고 경고한 보고서를 발표했다.
무디스의 경제학자 아빌라샤 싱은 “우리는 캐나다의 대도시 도심 밖 밀도 밀도가 낮은 시장에서 더 큰 복원력을 기대한다”고 썼다.
“대유행으로 인해 주택에서 일할 수 있는 공간이 늘어나고 이웃과 공유되는 지역이 줄어들면서 부동산에 대한 수요가 증가하고 있습니다. 이러한 부동산이 보다 저렴한 소규모 시장은 특히 이러한 추세로 인해 혜택을 보게 될 것입니다.”
싱은 대도시에서 콘도 임대는 단독주택보다 더 나쁠 것이라고 예측했다. 그는 “대유행병이 주택을 포함한 경제적 불평등을 더욱 심화시킬 것”을 의미한다고 덧붙였다.
그러나 여러가지 예측 가운데 대체로 일치하는 한 가지는 향후 몇 년 동안 어떤 일이 일어나든 캐나다의 주택 시장에 대한 전망은 밝다는 것이다. 그리고 캐나다 주택 소유자들은 미국인들이 10년 전 주택 시장이 붕괴되는 동안 겪었던 일종의 재정적 어려움을 볼 것 같지 않다.
“올래 모기지 연체율이 증가할 것으로 예상되지만 그것이 주택 판매난과, 압류 수준을 증가시킬 것이라고는 예상되지 않고 있다.
