캘거리 시내의 오피스 타워 공실율이 30%를 넘고 이에 따른 세수 구멍도 늘어나자 시는 도심 재생과 활성화 비전을 공식 정리했다.
10억 달러 규모의 이 10개년 계획에는 자전거와 보행자 기반 시설, 보다 나은 녹색 공간 연결, 이전에 발표된 Arts Commons 확장 등이 포함되어 있다. BMO 센터, 그리고 심지어 골치거리로 남아있는 아레나 거래에 대한 자금 지원까지 들어있다.
그러나 이 예산의 절반은 빈 사무실 공간을 주거용이나 다른 용도로 전환하도록 지원하는 사용될 것으로 보인다. 캘거리시는 그러한 재정적인 당근 정책이 그동안 손놓고 있던 소유주와 개발업자들의 재생의룍을 자극하기를 바라고 있다.
▶복잡다단한 도박
시가 자금 지원의 세부 사항을 조율하고 있는 가운데, 기초적이고 근원적인 질문을 해보아야 한다. 즉 캘거리 시내 빌딩 소유자는 누구이며, 기업 사업 계획의 변화를 유도하기 위해 왜 공공 달러가 사용되어야 하는지 물어볼 필요가 있다. 어떤 목적을 위해서 이러한 예산이 지출되어야 하나? 시의 도심르네상스 의욕과는 달리 해답이 쉽게 나올 것같지 않다.
누가 어떤 빌딩을 소유하고 있나?
캘거리의 자산가가 풍부한 도심에 누가 어떤 부동산을 소유하고 있는지에 대한 공개 목록은 없다. 이 정보는 수백 개의 타이틀 검색에 대한 합법적인 접근이나 예산이 없이는 추적하기 어렵다. 하지만 대부분의 빌딩 소유주들의 재정난에 대해서는 의심의 여지가 없다.
시장조사도 하는 대형부동산업체 CBRE에 따르면 기관이나 기업이 이용 가능한 사무공간의 68%를 차지하고 부동산투자신탁(REIT) 18%, 그리고 개인소유가 14% 정도인 것으로 나타나 있다.
기관들에 관한 한 가장 큰 주체는 연금펀드와 보험회사이다. 공공재무제표와 소유권 공개를 자세히 들여다 보면 BC를 포함한 일부 대형 소유주들이 드러난다. 공적연금을 취급하는 투자관리공사(BCI)와 기업형 부동산회사인 쿼드리얼이 대표적이다.
텔러스 펜션 마스터 트러스트는 파트너인 스트래티지 그룹이 경영에 들어간 후 도심에 있는 여러 부동산의 단독 소유주가 되었다.
브룩필드와 옥스퍼드 등 대형 부동산 업체와 미공개 연금 파트너가 지원하는 애스펜 프로퍼티스를 비롯한 주요 로컬 기업도 있다. 전국에 200개가 넘는 부동산을 보유한 AREIT도 눈에 띄는 업체다.
BCI만 해도 캐나다 전역에 걸쳐 255억 달러 상당의 부동산 자산을 보유하고 있다. 브룩필드 부동산의 모회사인 브룩필드는 전 세계적으로 2100억 달러 상당의 부동산 자산을 관리하고 있다.
▶아리송한 문제의 핵심
우선, 정확히 말해서 돈이 들어갈 것이라는 점을 명확히 하는 것이 중요하다.
향후 10년 동안, 캘거리시는 사무실 타워를 다른 용도로 개조하거나, 그 공간을 채우거나, 단순히 철거하는 데 4억 5천만 달러를 인센티브에 사용할 계획이다. 전반적으로, 이 계획에 대해 조언한 사람들에 따르면, 궁극적인 목표는 사무실 과잉을 줄이기 위해 600만 평방 피트의 도심 사무 공간을 시장에서 제거하는 것이다.
캘거리 시의회는 최근 그 지출의 첫 4천5백만 달러를 승인했고, 첫 번째 프로젝트에 5백5십만 달러를 배정했다. 7번가 S.W.의 시에라 플레이스를 개조한다. 그리고 나머지 4억 5천만 달러는 다른 정부 차원의 자금에 의존하게 될 것이라고 말한다.
알버타주 브룩필드 레지던셜의 최고운영책임자(COO)이자 캘거리시 자문기관인 캘거리경제개발 부동산부문자문위원회(RESAC) 공동의장인 트렌트 에드워즈는 이를 세 발 달린 걸상으로 지칭한다.
“그래서 한가지는 배부르다. 두 가지는 다른 용도로 전환하거나 적응하는 것입니다. 대학이든, 학생 주택이든, 박물관이든, 여러분이 이름을 붙이든지, 보조적인 생활이든, 경제적인 생활이든 말이죠. 그리고 세 번째 작품은 철거입니다”라고 그는 말했다.
캘거리시 대변인은 인센티브가 “새로운 주거 개발이나 공원이나 공공 장소와 같은 인근 편의시설과 연계될 경우에만 철거를 지지할 것”이라고 말했다.
▶왜 건물주들은 가만있나?
건물을 다른 용도로 전환하는 것은 절차가 끝날 때 수익을 보장하지 않는 복잡하고 비용이 많이 드는 작업이다. 뉴욕이나 런던, 심지어 토론토 같은 곳에서는 높은 주거비가 소유주들로 하여금 주거용으로의 개조를 장려하지만, 캘거리 시내에서는 그러한 시장 세력이 작용하지 않는다.
Slate Asset Management의 캘거리 포트폴리오를 총괄하는 브렛 코로룩은 타워빙딩을 주거용으로 개조하고 그에 걸맞게 투자 수익을 요구하기 위해서는 사무실 공간을 짓는 데 드는 비용의 두세 배를 써야 한다고 말한다. 어디서로부터 자금이 조달되어야 하는데 현실상 불가능하다는 이야기이다.
캘거리 경제개발에 따르면 캘거리는 오랫동안 캐나다에서 1인당 가장 많은 본사를 자랑해왔으며 4백만 명 이상의 도시에 해당하는 사무 공간을 가지고 있다.
CBC News가 입수한 이상적인 주거전용 빌딩후보 목록에는 Slate Asset Management가 소유한 3개의 부동산이 포함되어 있다.
슬레이트 관계자는 “흥미로운 계획이다”며 “이 목록에 몇 가지 생각과 세부 사항이 포함되었다고 확신하지만 그러한 것들이 우리가 개종할 주요 후보들은 아닐 것”이라고 말했다.
빌딩을 주거공간으로 전화하기 위해 바닥면적 크기, 구조물의 형태, 위치, 근처에 편의시설이 있는지 여부 등 수많은 요소들을 검토되어야야 한다. 현재 후보리스트에 오른 빌딩은 공실률이 50% 이상인 경우인데 건물주와 협의 하에 작성된 것도 아니다.
▶ 모순된 도심 주거 계획
시내 경기 침체를 되돌리는 데 필요한 것은 단지 용도변경 전환 지원에 드는 비용만이 아니다. 교통, 자전거 도로, 공공 공간, 공공 시설 개선 모두 이 도시의 계획에 포함되어야 한다.
만약 주민들이 도심에 살 가치가 있는 것으로 만드는 요소들 중 하나 이상을 없애버리면, 도미노들은 무너지기 시작할 수 있다.
도심 이외의 지역에도 자금이 지출되어야 하는데 도심재생 계획만으로 연방과 주정부의 지원을 이끌어낼 수도 없다.
거의 모든 사람들이 아무것도 하지 않는 것은 선택이 아니라는 것에 동의한다. 그 도시는 수억에 이르는 세금 기반에 구멍이 뚫려 있다.
시내가 썩어 없어지고, 편의시설, 사람, 안전 등이 없어질 것이라는 전망은 말할 것도 없다. 공공 달러는 더 나은 환경 효율성을 위해 건물을 개조하고 더 많은 철거로 매립지를 막는 것을 방지하는데 도움이 된다.
많은 사람들이 해결책에 대해 고민할 것이라고 생각한다. 하지만 도심빌딩의 주거전환을 위해 돈을 쓰는 것이 잘하고 있다는 사실에 동의하지 않는 사람을 찾기가 힘들 것 같다. 캘거리의 고민이다.
