캐나다 부동산협회(CREA)는 최근 지난해 평균 집값이 14% 상승했다며 캐나다에서 가장 비싼 부동산 시장이 위험하게 과대평가되고 있다는 우려를 표시했다.
전국의 부동산 중개업자들을 대변하는 이 단체는 MLS 시스템에서 판매된 캐나다 주택의 평균 가격이 68만6650달러로 1년 전 같은 달보다 거의 14% 올랐다고 밝혔다.
캐나다의 물가상승률은 8월에 연간 4%를 기록했는데, 이는 거의 20년 만에 가장 빠른 생활비 상승이었다. 그렇지만 집값에 대한 새로운 데이터는 물가상승률의 3배 이상 상승하고 있음을 의미한다.
CREA는 평균 가격이 가장 비싼 토론토와 밴쿠버 시장에서의 주택판매에 의해 크게 왜곡되기 때문에 오해의 소지가 있다고 말한다. MLS 주택 가격 지수(HPI)라는 다른 수치를 앞지르기 때문에 전체 시장의 정확한 측정 기준이다.
그러나 HPI는 지난 12개월 동안 21.5% 상승하여 현재 평균보다 더 많이 상승하고 있다. 토론토 지역 부동산 위원회에 따르면 9월 평균 매매가격은 113만6280달러로 1년 새 18% 상승했다. 밴쿠버의 평균은 118만6100달로로 지난 1년 동안 13% 이상 증가했다.
대유행은 경제 불확실성 때문에 사람들이 더 넓은 집을 확보하려고 혈안이 되었다는 점에서 집값에 예상치 못한 영향을 끼쳤다.
캐나다 중앙은행은 대유행을 통해 경기부양을 돕기 위해 기준금리를 인하했으며 대출자들이 주택수요의 불길에 휘발유를 붓는 효과가 나타났다. 기록적인 낮은 주택담보대출 금리의 형태로 소비자에게 이 금리를 전가함으로써 집을 사기 위해 더 많은 돈을 빌릴 수 있게 되었다.
UBS는 버블을 경고
스위스의 주요 은행인 USB는 이미 토론토와 밴쿠버가 전 세계에서 최악의 주택 거품 두 곳의 본거지라고 경고하고 있는 가운데 새로운 가격 수치가 나왔다.
UBS는 연간 순위에서 유럽, 북미, 아시아의 24개 주요 도시의 주택 시장을 조사하여 지역 소득 수준 및 기타 요인에 비해 주택 가격이 얼마나 비싼지를 기준으로 평가한다.
그런 다음 모든 도시를 5가지 범주 중 하나로 분류한다.
침체된 주택 시장(-1.5점 이하)
저평가(-0.5 ~ -1.5)
적정 값(-0.5 ~ +0.5)
과대 평가됨(+0.5 ~ +1.5)
버블(1.5 이상)
주택 거품이 발생한 도시는 6곳으로 파악됐다. 그들 중 두 곳이 캐나다에 있다.
토론토는 2.02점을 받았다. 그것은 2.16점을 받은 독일 프랑크푸르트를 제외한 다른 모든 도시보다 높았다.
밴쿠버는 1.66점으로 홍콩 (1.90점), 뮌헨 (1.84점), 취리히 (1.83점)에 바로 밑에 포진했다.
USB는 토론토의 집값이 지난 10년간 사실상 두 배로 올랐다고 밝혔다. 외국인 구배자 과세, 빈집세, 임대료 규제 등을 통한 정부 개입으로 2018년과 2019년 시장이 숨고르기를 했지만 이후 상황이 급물살을 탔다는 것이다.
이 은행은 “2020년 중반부터 2021년 중반까지 실질물가가 거의 8% 상승했다”고 밝혔다.
캐나다 은행은 사상 최저 수준의 주택담보대출 금리가 가격 상승을 부채질하고 있으며 캐나다 은행이 불가피하게 금리를 인상해야 할 경우 저금리는 그리 오래 지속되지 않을 것으로 예상된다. 이에따라 현재의 주택 광풍이 갑자기 사라질 수 있다는 것이다.
토론토의 예비 주택 구매자인 아수밸 세라노는 이 도시에서 일들이 얼마나 거품이 일었는지 잘 알고 있다. 그녀와 그녀의 남편은 지난 15년 동안 세를 살았고, 마침내 살 준비가 되었다. 그러나 연간 총수입이 20만 달러가 넘음에도 불구하고, 이 커플은 그들의 가격대에서는 아무것도 찾을 수 없었다. 그들은 구매제안을 냈을 때 계속해서 입찰가는 앞지르고 있다.
그녀는 CBC 뉴스와의 인터뷰에서 지난 몇 달 동안 40~50채의 집을 조사했으며, 4채의 집을 구매제안했다고 말했다.
‘빠른 리바운드’
밴쿠버의 상황이 더 좋아 보이지 않는다. 2016년 빈집과 외국인 구매자에 대한 세금은 그 해 가격이 20% 이상 오르면서 당시 뜨거웠던 시장을 냉각시켰다. 이러한 움직임은 2018년과 2019년 사이에 가격이 10% 하락했기 때문에 압력을 어느 정도 완화한 것으로 보인다.
UBS는 “그러나 이후 낮은 가격, 주택담보대출 금리 하락, 느슨해진 스트레스 테스트 규정으로 인해 가계가 부동산을 다시 사도록 유인해 빠르게 반등했다”고 밝혔다. “2020년 중반부터 2021년 중반까지 부동산 가격이 11% 상승해 과거의 손실을 상쇄했다.”고 분석했다.
UBS에 따르면 임대할 의도로 투자 부동산을 사는 사람은 누구나 밴쿠버에서 31년간 임대해야 매입 가격을 충당할 수 있다. 토론토에서는 28년이 걸릴 것이다. 마이애미나 두바이 같은 도시에서는 그 절반입니다.
이 때문에 UBS는 토론토와 밴쿠버가 버블 영토에 있다고 의심하고 있는데, UBS는 “실질적이고 지속적으로 오인되고 있다”며 “이 자산은 터지지 않는 한 그 존재가 입증될 수 없다.”고 말한다.
UBS는 캐나다의 가장 큰 두 주택시장에서 일어나고 있는 일을 거품이라고 거리낌 없이 부르지만 UBS만 그렇게 주장하는 것은 아니다.
토론토의 요크 대학에서 경제학을 가르치고 있는 조지 팰리스 교수는 도시 주택 시장이 기초체력에서 벗어나고 있다는 모든 징후를 보여준다고 말합니다.
수요와 공급
그는 인터뷰에서 “우리가 보는 정상적인 변수를 이용해 가격 상승을 설명하지 못한다면 거품이 존재한다”고 말했다.그런 종류의 것을 볼 때마다, 그것은 경고등이 되어야 한다는 것이다.
팰리스는 일부 사람들이 현재 구매하고 있는 것이 단지 미래에도 과거의 것과 같은 이득이 있을 것이라는 기대감 때문에 그렇게 하고 있는 것이 걱정되며, 그런 일이 벌어질 때는 항상 위험합니다.
“경제학자들은 심리학자가 아니며 거품 같은 기대의 심리는 잘 이해되지 않습니다. 그러나 그것은 당신에게 충격을 주는 무언가에 의해 야기된 것이 분명하다”고 그는 말했다. 가장 유력한 방아쇠는 급격한 금리 인상일 수 있는데, 전문가들이 이미 경고한 것은 피할 수 없는 것이다.
팰리스는 “버블은 터질 때만 알 수 있다”고 말했다.
“그것은 그저 그렇지 않을 때까지 계속해서 계속됩니다.”
